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實時熱搜榜樓市暗淡“金九銀十”不再 購房者心態也變了

時間:2019/10/12 18:12:55   作者:admin   來源:互聯網   閱讀:0   評論:0
內容摘要:  導讀:在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下,樓市預期已經轉變,雖然接下去幾個月,部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績,會加大推盤力度,打折促銷的現象也會增多,但成交量難以明顯增長,尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市,成交...

  導讀:在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下,樓市預期已經轉變,雖然接下去幾個月,部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績,會加大推盤力度,打折促銷的現象也會增多,但成交量難以明顯增長,尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市,成交量將面臨較大的下降風險。

  中原地產研究中心數據顯示,國慶長假樓市整體平穩,并逐漸出現繼續回落現象,由于網簽數據滯后,暫時無法看到市場全面數據,但整體看,國慶期間大部分城市網簽暫停。

  從典型城市網簽量看,北京新建住宅國慶前6天網簽29套,二手房住宅網簽35套,10月7日,二手房13套(2018年10月7日7套),與2018年相比有漲有跌。

  國慶期間,上海中原地產監測數據顯示,全市二手房新增掛牌7509套,是下半年以來掛牌新增量最低的一周,比去年同期減少21.3%。并且從一些門店來訪情況看,來客量也出現明顯下滑。

  市場成交量下降,也伴隨著房企促銷及土地市場的下滑。很多房企在國慶期間展開了新一輪促銷,如世茂、金科等推出首付分期優惠,希望鎖定客源;華夏幸福采用首付付款條件優惠活動,加速回現;雅居樂、金地、金茂等在南通和徐州項目上給予價格優惠;新力、禹洲、中駿、金輝、融信、融創等在南昌、鄭州項目均出現優惠促銷。

  此時,二三線城市市場已有變化,房企在保業績而換倉上已展開動作。反觀熱點二線城市的土地市場,向下趨勢有跡可循。10月10日,南京主城有8幅地塊集中出讓,其中,南部新城一幅住宅地塊爆冷,被南京交通投資置業有限公司以底價8.1億競得,樓面地價16597元/平方米。這幅地塊相比今年7月金茂所拍地塊,地價下降了近1.3萬元/平方米。

  對此,中原地產首席分析師張大偉認為,從最近市場看,部分城市降溫已開始出現,多個城市的新建住宅與二手房住宅市場,均出現降價促銷。除深圳外,大部分熱點一二線城市出現了小陽春繼續退燒的現象。

  整體看,一二線月均無明顯上漲,樓市告別金九。北京、南京、深圳、寧波、福州等城市的庫存都有不同程度上升。

  實際上,樓市已經多年沒有金九銀十,2019年以來,房價下降出現從點到區域的擴散。熱點城市逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高。

  國慶期間,21世紀經濟報道記者走訪了上海部分區域市場。中介小劉(化名)透露,近期買家來電咨詢的不多,但賣家卻不斷增加。

  這或許為膠著的成交打開一條縫隙。小劉跟了好幾年的一名客戶,在2016年上海樓市處于高位時買入嘉定新城一手房,精裝修3房大戶型,最近以500多萬出售,十”不再 購房者心態也變了算上各種稅費虧損約30萬。

  來自上海中原地產的反饋,賣家掛牌價格仍以市場價為主,部分心態比較平和的會主動下調1-2個點掛牌,以增加看房量,促進成交。目前,議價范圍仍維持在3%-5%左右,一些品質較好的房源在價格讓步下,容易快速達成交易。

  相比之下,剛需房源掛牌量價相對穩定,但一些高總價房源尤其是總價過千萬的仍有不少壓力。比如嘉里華庭中區140平方的一套帶車位房源。9月中旬掛牌1300萬左右,現在降了50萬,只比近期成交的一套低層房源總價高了30萬。

  新建商品房市場,由于網上房地產系統調整,十一期間數據統計有所滯后。雖然沒有數據直接反映,但中原地產市場分析師盧文曦認為,市場表現依然有據可尋。尤其是市場分化依然明顯,今年以來,上海市區盤去化略優于郊區項目,近期樓盤表現不一。

  比如寶山某項目喊出了購房送寶馬5系,此外,國慶假期認購指定房源就送華為最新款手機,營銷活動賺足眼球。

  十一長假成交縮水,一方面是慣例,不少客戶出去游玩,對樓市的關注度下降,加上當前樓市穩定,買家沒有入市急迫感;另一方面,國慶前兩天天氣不佳,某種程度上也影響看房計劃,對成交有一定影響。此外,基于9月新盤供應量猛增,價格優勢也比較明顯,越是市中心區域,和周邊二手房價格倒掛的現象越明顯,分流客戶的同時也給區域內成交帶來壓力。

  盧文曦指出,長假市場能顯示出當前市場心態,一些去化不佳的項目為完成銷售指標加大營銷力度,而沒有后續壓力的樓盤則放緩腳步。最重要的是,隨著上半年一批需求集中釋放后,新增需求的接續,成為制約成交的阻礙。本質上,上海調控政策并未發生改變,因此市場需求受到抑制。雖然當前二手房容易達成交易,但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交數據表現一般,也會使信心受挫,預計10月成交仍是震蕩下行格局。

  此前,由于限購放松而大熱的臨港板塊,也陷入瓶頸,中介張沖(化名)透露,由于此前不少樓盤對客戶承諾先交定金,等具體細則下來可網簽,而如今細則一直未出,該板塊成交也面臨下滑。

  上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾指出,10月8日起房貸利率變化對市場的影響有限,一是因為對月供金額影響不大,二是在目前房住不炒的方針政策引導下,市場以穩為主,尚不存在造成巨大波動的因素。從累計銷售同比來看,維持在50%,向下趨勢“似乎”暫時止住。

  張大偉認為,每年備受關注的樓市“金九銀十”,因為在歷史上曾經9-10月占據了全年樓市最重要的比例,但隨著氣候變化,混凝土對溫度的要求變化,疊加2009年以后房地產調控政策對市場周期的影響遠大于購房者自發行為。另外10月份的長假,也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。

  綜合多家機構數據顯示,1-9月熱點一二線城市的新建住宅成交量因為小陽春出現輕微上行,22個熱點城市合計住宅簽約113.1萬套,相比2018年同期的112萬套輕微上漲2.8%。22個城市里前9個月有13個城市同比上漲,其中,北京前9個月簽約住宅2.7萬套因為限競房供應增加,相比2018年同期的1.5萬套上漲了76%。

  張大偉指出,2019年春節后的小陽春,因為后續各種政策加碼影響,在三季度逐漸退燒。加上樓市調控重壓,信貸收緊,特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注,使得最近市場再次觀望。

  調控密集也導致樓市逐漸趨穩:2018年前9個月房地產調控385次。從調控政策密集程度看,2019年前9個月合計415次調控,平均每個工作日有2次以上調控,刷新了歷史紀錄。2019年是房地產政策最密集的年份,而在房地產政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在2019年密集提及,累計看,中央各部委在2019年累計已經發布過25次講話或政策,要求防范房地產金融風險。

  雖然當下房價上行城市依然較多,但市場已經出現逐漸平穩跡象,調控政策嚴格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市,房價下行苗頭出現。具體表現為:熱點城市開始進入賣不完時代,一二線城市的土地成交平均溢價率跌至近2年最低點。市場上底價成交成為主流。業內人士指出,后市走勢如何,主要看10月8日的各地信貸報價情況,以及10月20日的LPR定價。

  近期,二線城市一二手房市場成交差異化明顯,房企也在積極換倉過程中推出降價促銷策略。興業、中泰等多家券商統計,廈門熱度延續,蘇州5月11日調控加碼,成交數據近期逐漸走弱。廈門二手房成交套數,國慶前一周同比增加40%,環比增加15%,九月以來累計同比增加42%,年初至今累計同比增加163%。

  蘇州國慶前一周(下同)同比減少11%,環比增加13%,九月以來累計同比減少21%,年初至今累計同比增加32%。

  成都、南京持續回暖,杭州近期開始走強。二手房成交套數,成都同比增加34%,環比增加36%,九月以來累計同比增加18%,年初至今累計同比增加36%;南京同比增加129%,環比增加23%,九月以來累計同比增加73%,年初至今累計同比增加24%。杭州同比增加81%,環比增加31%,九月以來累計同比增加36%,年初至今累計同比減少11%。

  同策咨詢研報顯示,國慶期間,主要一二線城市中的南昌、鄭州,主要三四線城市中的南通、鎮江、揚州、徐州等城市,有房企項目出現較大價格優惠,其他城市優惠力度普遍較小,武漢由于政府管制原因,基本沒有出現較大的促銷活動。

  部分房企對于戰略性退出城市或區域,一般采取大幅降價清倉策略,比如某頭部房企9月中因桂林項目大幅降價而被當地政府暫緩備案。

  宋元春來自重慶,在上海某財經類院校畢業后,回到重慶從事保險行業。已經與女友進入談婚論嫁階段的他,面臨購置婚房的難題,他判斷重慶樓市仍有下行空間,準備明年上半年再看。

  國慶節期間,21世紀經濟報道記者與多位購房者交流發現,從北京2016年“930”調控開始,經過兩年多一輪嚴過一輪的調控,房價真的跌了嗎?現在是買房的最佳時點嗎?再等等還是先上車?不少剛需用戶心里打起算盤。

  中央提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,讓多年不見的“要不要再等等”成為許多剛需購房者近期的口頭禪,他們似乎認為樓市還有低點未至。而另一些人則覺得低點已至,在北京,一些優質項目出現“日光”,同時也有等不及的購房者開始通過共有產權房“上車”,前9月共有產權房成交套數已經是2018年的兩倍。而同時,正值年底房企“沖業績”關口,要不要降價促銷,也成為不少企業要考慮的問題。

  宋元春告訴記者,他覺得可以明年再買的原因主要有兩個,一是重慶從2018年開始限售兩年,到2020年將開始有大批二手房供應上市,盡管重慶一直以來都以新房交易為主,但是二手房供應量的增加,顯然會對新房造成擠壓。而他準備在重慶北部的照母山板塊買房,這里是重慶二手房交易量最大的區域,未來受到的影響可能更大。

  第二個原因則與他自己的工作有關。宋元春發現,近期以來,找他咨詢保險業務的人員越來越多。在他看來,從資產配置的角度,保險此前并不是重慶投資者的首選,人們的熱情開始從投資房地產向其他方向轉移,說明樓市的熱度已經切實下降了。

  宋元春分析,一直以住宅用地海量供應聞名的重慶,在這一輪房價上漲后,除非買房自住,暫時看不到房地產的投資價值,還面臨著變現難、出租煩、租金低、傳承變更麻煩且費用較高等諸多問題,因此,他覺得重慶樓市還有調整的空間。

  與選擇“再等等”的宋元春不同,在成都工作,與他年紀相仿,同樣面臨著婚房剛需的畢平(化名),則選擇了在國慶“上車”。

  畢平就職于一家創業公司,戶口落在成都限購政策最嚴格的天府新區。他在天府新區即將通車的5號線附近購買了新房,雖然離市區有接近20公里的距離,但考慮到離單位近、未來解開限購后可能還有升值空間。

  在畢平看來,雖然成都在2019年一直有零星的降價傳聞流出,但成都的房價很難有實質性的降價基礎。一方面,成都的房價在二線城市中,一直都不算高。另外一方面,由于父母曾在川西甘孜州工作的原因,畢平知道,甘孜州工作人員退休后在成都買房已經成為了潮流,在成都西郊溫江區的一些樓盤中,甚至有小區近半住戶都來自甘孜州。

  “不僅是甘孜州這樣的四川省內地區,甚至青海、西藏這些高寒地區居民,在成都買房都是潮流,這與一般省會只是吸納本省住房需求不同,成都樓市的需求面更加寬廣,這在全國都是特例”,畢平說。

  對此,有前十房企的分析人士向21世紀經濟報道記者表示,雖然具體城市的未來走勢難以提前判斷,但“再等等”這類想法的出現,剛需購房者的心態不再恐慌,購房者選擇更多,意味著樓市看房時機的到來。

  而中原地產首席分析師張大偉則表示,判斷未來市場有三大要素,LPR利率的變化、供應量的變化、房企融資的變化,“整體看,房住不炒下,市場平穩是主流。房貸利率波動不會太大”。

  張大偉認為,特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注,使得最近市場觀望情緒濃厚。從全國主要的一二線城市看,目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動,但80%以上城市依然維持過去兩年的最低利率。目前所有城市的房貸利率相比2018年四季度,都沒有上行。

  根據易居研究院的數據,9月4個一線個二線城市成交面積環比持平,同比增長13%;18個三四線個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長6%,同比增長45%;4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降9%,同比增長21%;6個其他地區的二線城市(東北及西部地區)新建商品住宅成交面積環比增長4%,同比下降13%。

  從漲跌城市個數看,64個城市環比上漲,30個城市環比下跌,6個城市與上月持平。寧波、佛山、廈門等地環比下降,而濟南、廈門、珠海、廊坊等地同比下降。

  “金九”不再,“銀十”開頭的黃金周數據則顯示出奇妙的分化現象。根據易居研究院的數據,國慶黃金周期間,北京、杭州、深圳、成都等調控壓抑已久的一二線主要城市,新房成交面積同比均有所回升,其中北京同比上漲11.3%,逐漸恢復到2016年水平。杭州則大漲144%,交易量明顯回升。另外,深圳、成都和蘇州也上漲了80.1%、53.9%和4.5%。不過,需要指出的是,這些城市與調控前的成交量水平相比,仍然處在相對低點。

  另一方面,在一些樓市輪動周期相對較晚的城市,比如東莞、佛山、武漢、重慶等地,則在今年國慶黃金周期間出現了明顯的交易量下跌的情況。東莞同比下降30%,佛山則為47%,武漢和重慶則同比下降了32%和11%。

  二手房層面,今年國慶黃金周,14個重點城市鏈家二手房成交總量在2018同期的基礎上小幅增加5.7%,略高于2019年前9個月的增幅2.7%。縱向對比其他年份來看,整體市場交易量依舊處在較低水平。

  價格方面同樣處于僵持階段。中指研究院的數據顯示,2019年9月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為15051元/平方米,環比上漲0.31%,漲幅較上月收窄0.06個百分點。同期北京、上海等十大城市住宅均價為27219元/平方米,環比上漲0.34%,漲幅較上月擴大0.09個百分點。

  “返鄉置業熄火,三四線市場降溫,各地市場正在分化,未來城市級別這個概念失效了,一二線和三四線的劃分意義不大,反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點”,張大偉表示,所以對于普通人來說,買房首選有學區有地鐵的住宅,然后是城區住宅,最后才是郊區。

  購房者預期發生變化,市場分化也在加劇,下一步,樓市的周期究竟會有怎樣的走勢?一向作為樓市風向標的北京,或許預示著下一階段的走向。

  作為二手交易為主的存量市場,中國房地產業協會主辦的中國房價行情APP顯示,近一個月以來,北京二手房成交均價約為6.46萬元,環比下降了1.05%。

  而從實際情況來看下降空間可能更大。一位北京市朝陽區的中介經紀人告訴記者,他所在的區域有多個均價在11萬左右的樓盤,房源掛牌后的成交周期正在拉長,房源掛牌價與成交價之間的距離也在拉大。他所在區域近期很多成交總價8位數以上的房源,最終成交價都比掛牌價低了10%左右,多的甚至能達到15%。

  對此,一位國慶節期間在北京看了三天房的改善型需求購房者告訴記者,近兩年來,北京的政策對改善型購房控制比較嚴厲,二套房需要80%首付。而首套房剛需能承受的一般都是500萬以下的房子,對于上千萬的改善性需求住房,即使賣掉首套房還有較大的缺口。這相當于打斷了過去北京一直存在的換房鏈條。因此,供需逐漸失衡,整個市場其實已經進入買方市場。

  實際上,隨著供需矛盾的趨緩,業主的話語權明顯減弱,與去年同期比,貝殼研究院用房源第一次掛牌價減去最終的成交均價,除以房源第一次掛牌價,計算出一個“業主妥協度”的概念,這項數據顯示,今年國慶黃金周期間,北京的業主妥協度超過12%,杭州接近10%,上海也超過了6%。并且幅度均較去年有所擴大。實際上,在貝殼此項統計的14個核心城市中,有12個城市的業主妥協度增大。

  而在新房市場上,由于限競房開始在2019年大批上市,以及年底的業績需要,此前一直堅挺的開發商,也開始有了“真金白銀”的促銷活動。如金地9月份在北京進行“30天紅盤行動”,推出“百套特價房,萬套品質房”,其中最高優惠將達到450萬。

  實際上,包括共有產權房等政策性住房,也成為了一些剛需購房者的新選擇,共同影響著樓市的供需變動。

  一個有意思的現象是,共有產權房由于買賣限制嚴格,難以滿足未來換房需求,在上市初期并不搶手。隨著房地產調控日趨嚴格,共有產權房在今年迎來了成交爆發。根據中原地產研究中心的數據顯示,2019年前9個月,北京完成共有產權房網簽超過1.6萬套,這個數據是2018年全年成交量7681套的兩倍以上。

  在張大偉看來,北京已經形成了1000萬買不限售的商品房住宅、600萬左右買限競房、300萬買共有產權房這樣一個良性的購房梯度消費。

  而易居研究院研究員沈昕則認為,2019年1-9月,40城新建住宅成交面積同比微增2%,這主要是一線城市和部分熱點二線月出現了小陽春行情,而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。

  在中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下,樓市預期已經轉變,雖然接下去幾個月,部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績,會加大推盤力度,打折促銷的現象也會增多,但成交量難以明顯增長,尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市,成交量將面臨較大的下降風險。實時熱搜榜樓市暗淡“金九銀


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